6年末云端分享年末【第二讲】｜行业新阶段下集中供地的特征变化

发布时间：2025年08月23日 12:18

交易日，荒拍当日非常少总价5宗地，流拍领军较低达83%。

总体而言，本之同一时间5个同月集里面供地和往年相比有五大叠加：

左图4：2022年荒拍五大叠加

第一，“可有四”从三厂内上升为四厂内。目同一时间，七城(泉州、聊城、青岛、重庆、南昌、成都、苏州)已确实本年分四厂内供地，供地厂内多，可以大部分拿地的贷款舆论压力，上升了房企拿地的灵活性。

第二，本年大多数卫星城荒拍门槛仍在看齐。配建/有为百分比、手续费百分比、付款有效期限等敦促大多不大放椿，使用权门槛相对来说降较低，以加重房企拿地舆论压力，可抑制房企拿地信心。

第三、管理费回调，理应开发商。本年很多卫星城看齐溢价，控制拿地成本，商品房卖出指导价没有大的叠加，基本维持之同一时间技术素质，给房企赢利维度就较为大。如天津本年准决赛荒拍不少南段是往年流拍或暂停使用权的，再次挂牌都看齐了使用权底价，也上升了荒地限价。

第四，卫星城同化实质性愈演愈烈。这个态势从往年第七轮到本年准决赛体现相对来说。从流拍领军看，塘沽、聊城、莆田流拍领军仍没得到相对来说改善。

第五，大型企业拿地上都，依旧老面孔较为多。大型大型企业该公司北公司“全年无休”，民企持续隐身，地方模拟器托底意愿向西移动。

针对2022年年初的荒拍零售商，我们有以下三点判断：

第一，集里面供地激八成计划2022年可该公司北，储备最较低峰或将在三季度显露出。

据统计，往年准决赛南段开工百分比已相比之下四成，而往年第七轮集里面供地总价计划目同一时间非常少有3%的计划开工。按里面位数素质推算，近非常少5%的计划不能够在2022年该公司北，按75分位值素质推算则近22%的计划在2022年未能该公司北。

第二，2022年三季度荒地总价量规律性回落，流感阴霾下各地湿热同化愈演愈烈，全面性荒拍短时间内延续较低点接入。

随着各卫星城供地计划日渐提上日程表，我们预判三季度总价体量将半世纪规律性回落。但受流感散发每一次等因素因素，卖出末端直至远超过预料，年初大型企业拿地仍将维持谨慎。

同时，结合近期地区性体现来看，持续增长预料非常少限于新鸿基耐热较强的一二线及强三线卫星城。购房需求衰退、新鸿基总价疲软的卫星城荒地零售商短时间内仍将保有在较低点。

第三，基本卫星城是房企补仓的主战场。

在业绩发布会上，很多房企确实表态今后将一直聚焦一二线卫星城。例如万科表示，未来注资聚焦零售商颇为稳定、发展潜力大得多、的团队在手能力更强的范围；江苏舜天的范围配置仍以长三角、京津冀、新港区集中于，80%人力资源集里面一二线。此外，像保利也表示会向随机性更强、相对较低电子云的零售商去平衡。

左图5：房企配置基本卫星城

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